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Edilizia privata - varianti in corso d’opera: il titolo richiesto dipende dal “peso” delle modifiche.

La normativa vigente consente di modificare in corso d’opera il progetto originario, attraverso la presentazione di varianti. Tuttavia, la legge non definisce compiutamente la portata delle varianti. Ecco perché a tale lacuna ha finora supplito la giurisprudenza, la quale ne ha individuate tre diverse tipologie: ordinarie, leggere ed essenziali.
Circa le varianti ordinarie, il Consiglio di Stato ha precisato che le modifiche, sia qualitative sia quantitative, possono considerarsi varianti in senso proprio soltanto quando il progetto già approvato non venga radicalmente mutato. Per comprendere quando ciò si verifica occorre fare riferimento a diversi indici, quali “la superficie coperta, il perimetro, la volumetria nonché le caratteristiche funzionali e strutturali (interne ed esterne) del fabbricato” (Cons. Stato, sez. IV, 11/4/07, n. 1572). In caso di varianti ordinarie, in sostanza, il progetto rimane pur sempre collegato a quello originario. Infatti, il nuovo titolo viene rilasciato con lo stesso procedimento previsto per il rilascio del permesso di costruire.
Le varianti leggere sono previste dall’art. 22, comma 2, d.P.R. n. 380/01. Ai sensi di tale norma, sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività (Scia) le varianti a permessi di costruire che non incidono su parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo paesaggistico o storico – artistico, ai sensi del d. lgs.vo n. 42/04, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Come affermato dalla giurisprudenza, “In tali ipotesi, la S.C.I.A. (ex D.I.A.) costituisce "parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale" e può essere presentata prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori: la formulazione dell'art. 22 consente, pertanto, la possibilità di dare corso alle opere in difformità dal permesso di costruire e poi regolarizzarle entro la fine dei lavori, purché si tratti – come si è visto – di varianti leggere o minori” (Tar Calabria - Catanzaro, sez. II, 1/2/16, n. 150).
La L. n. 164/14 ha, inoltre, aggiunto il comma 2-bis all’art. 22 d.P.R. n. 380/01, ampliando le ipotesi di modifiche leggere e includendo in tale categoria delle modifiche leggere “le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico - edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore”.
Quelle “essenziali”, infatti, non possono considerarsi vere e proprie varianti. La giurisprudenza ha evidenziato che “costituisce variazione essenziale ogni modifica incompatibile con il disegno globale ispiratore dell’originario progetto edificatorio, sia sotto il profilo qualitativo sia sotto l’aspetto quantitativo” (Tar Calabria - Catanzaro, sez. II, 1/2/16, n. 150). Per comprendere quando tali varianti si configurano, soccorre la definizione enunciata dall’art. 32 del d.P.R. 380/01, la quale ricomprende il mutamento della destinazione d’uso implicante alterazione degli standards, l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, le modifiche sostanziali di parametri urbanistico - edilizi, il mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito e la violazione delle norme vigenti in materia antisismica. Le variazioni essenziali necessitano del rilascio di un nuovo e autonomo permesso di costruire e sono soggette alle disposizioni vigenti nel momento in cui vengono presentate.
Queste le ragioni per cui, nelle ipotesi di variazioni essenziali non autorizzate, la giurisprudenza ha ritenuto legittima “l'applicazione della sanzione demolitoria, che l'articolo 31, comma 2, dello stesso D.P.R. riconnette non soltanto agli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire, ma anche a quelli realizzati con "variazione essenziali", determinate ai sensi del richiamato art. 32 (T.A.R. Lazio, sez. I-quater, 2 aprile 2015 n. 4975; T.A.R. Reggio Calabria, sez. I, 5 agosto 2015, n.834)” (TAR Calabria - Catanzaro, sez. II, 1/2/16, n. 150).
Dott. Giuseppe Acierno