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I limiti di distanza tra fabbricati e i piani particolareggiati: il punto della Suprema Corte.

La Suprema Corte è ritornata ad esplicitare la portata normativa dell’art. 9, d.m. 2 aprile 1968 n. 1444, disposizione dettata in tema di distanza tra fabbricati. In particolare, con una recentissima sentenza (Cass. Civile, Sez. II, 7/11/17, n. 26354), la Corte ha dato continuità ad un indirizzo interpretativo consolidato in giurisprudenza.
L’art. 9 d.m. n. 1444/1968 definisce le distanze minime di sicurezza da rispettare in caso di nuova costruzione. Ai sensi di tale norma, le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
- quanto alla Zona A, per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;
- per i nuovi edifici ricadenti in altre zone, è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di 10 m tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;
- quanto alla Zona C, è prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a 12 m.
Inoltre, le distanze minime tra fabbricati tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) devono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
- 5 m per lato, per strade di larghezza inferiore a 7 m;
- 7,5 m per lato, per strade di larghezza compresa tra 7 m e 15 m;
- 10 m per lato, per strade di larghezza superiore a 15 m.
Qualora poi le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa.
Invece, l’ultimo comma della disposizione prevede un regime derogatorio che trova applicazione solo in casi eccezionali. Ai sensi della norma, infatti, “Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche”.
A più riprese, la Suprema Corte ha precisato il tenore normativo dell’art. 9 d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, specificandone innanzitutto l’ambito di applicazione. L’art. 9 si rivolge direttamente ai Comuni, imponendo loro determinati limiti edilizi nella formazione o nella revisione degli strumenti urbanistici. La norma, pertanto, non è immediatamente operante nei rapporti tra i privati, finché tali limiti non siano stati inseriti negli strumenti appositamente formati o revisionati. Da tale rilievo deriva che l'adozione da parte degli enti locali di strumenti urbanistici contrastanti con la citata norma consente al giudice di merito di disapplicare le disposizioni illegittime e di sostituirle immediatamente con quelle prescritte dall’art. 9 (Cass. civ., Sez. Un. n. 1486/1997, recentemente ribadita da Cass. Civ., Sez. II, n. 23681/16 e n. 9915/17).
La disciplina dettata dall’art. 9, co. 1, in secondo luogo, è generale e inderogabile. Essa, dunque, impone di non fissare distanze minime inferiori a quelle prescritte dalla norma, salvo nei limiti indicati nell’ultimo comma. A questo riguardo, con la sentenza in commento, la Suprema Corte ha ribadito che “l’ipotesi derogatoria contemplata dal d.m. 2 aprile 1968, n. 1968, art. 9, u.c., che consente ai comuni di prescrivere distanze inferiori a quelle previste dalla normativa statale ove le costruzioni siano incluse nel medesimo piano particolareggiato o nella lottizzazione (..), riguarda soltanto le distanze tra costruzioni insistenti su fondi che siano inclusi tutti in un medesimo piano particolareggiato o per costruzioni entrambe facenti parte della medesima lottizzazione convenzionata (..). ove le ostruzioni non siano comprese nel medesimo piano particolareggiato o nella stessa lottizzazione, la disciplina sulle relative distanze non è, quindi, recata dal d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 9, u.c., bensì dal comma 1 dello stesso art. 9”.
Tale interpretazione risulta conforme a quanto in via generale espresso dalla Corte Cost. 23 gennaio 2013 n. 6, ossia che l’art. 9, u.c. costituisce una “sintesi normativa”, consentendo che siano fissate distanze inferiori a quelle stabilite dalla normativa statale, pur provvista di “efficacia precettiva e inderogabile”, solo nei limiti ivi indicati, ovvero a condizione che le deroghe dell’ordinamento civile delle distanze tra edifici siano “inseriti in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio”.
Avv. Serena Viola