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Il comodatario può richiedere ed ottenere la concessione edilizia in sanatoria.

Il contratto di comodato stipulato fra il proprietario di un immobile ed il concessionario instaura una relazione stabile con il bene oggetto del contratto, sufficiente (come quella del locatario) per richiedere ed ottenere la concessione edilizia in sanatoria, salva l’opposizione del proprietario.
Questo è il principio di diritto enunciato dai giudici di Palazzo Spada con una sentenza dell’8 settembre 2015. La clausola contenuta nel contratto di comodato, che prevede espressamente l’autorizzazione da parte del proprietario alla esecuzione di lavori, non può essere interpretata nel senso che tale autorizzazione riguarda soltanto le opere conformi alla normativa urbanistica e quelle previamente autorizzate.
Invero, come precisato dal Consiglio di Stato, la non conformità dei lavori alla disciplina urbanistica è un elemento che deve essere valutato dall’amministrazione in sede di rilascio del titolo (e successivamente dal giudice in sede di ricorso giurisdizionale). Diversamente, ai fini della legittimazione a richiederne l’autorizzazione, deve ritenersi sufficiente che tali lavori siano prospettati nella domanda di autorizzazione prospettati come rispettosi della normativa urbanistica.
Quanto, poi, all’argomento dell’autorizzazione preventiva all’esecuzione dei lavori, il Collegio ha ritenuto che la clausola vada interpretata in conformità al nostro sistema urbanistico-edilizio, il quale prevede, in definitiva, la sanzionabilità dei soli abusi sostanziali, potendo quelli meramente formali essere ricondotti a legalità mediante l’istituto dell’accertamento postumo di conformità.
Infatti, “la clausola contrattuale va letta nel senso che il comodatario è autorizzato a compiere interventi conformi alla disciplina urbanistica, i quali però devono essere supportati da autorizzazione dell’autorità amministrativa competente. Potendo quest’ultima intervenire ordinariamente in via preventiva, ma per gli abusi formali anche in via successiva di sanatoria, deve ritenersi che il comodatario, autorizzato dal proprietario alla esecuzione di opere edilizie regolari sia sostanzialmente che formalmente, è legittimato a richiedere la concessione in sanatoria, risultando questo strumento ordinario previsto dall’ordinamento per ricondurre a legalità, anche sotto il profilo formale, opere che siano comunque compatibili, da un punto di vista sostanziale, con la disciplina urbanistica” (Cons. Stato, sez. IV, 8/9/15).
Il comodatario, dunque, è autorizzato a compiere interventi conformi alla disciplina urbanistica, i quali però devono essere supportati dall’autorizzazione dell’autorità amministrativa competente. A confermare tali principi, inoltre, si pone il dato normativo. Ai sensi dell’art. 13 della legge n. 47/85, è legittimato alla richiesta della concessione in sanatoria il “responsabile dell’abuso”. Analoga norma è rinvenibile nell’art. 36 del d.P.R. n. 380/01, ai sensi del quale possono richiedere l’accertamento di conformità sia il responsabile dell’abuso sia l’attuale proprietario dell’immobile.
In definitiva, al momento del rilascio del permesso di costruire, l’amministrazione comunale deve limitarsi a verificare la sussistenza di un titolo idoneo. Una volta che tale titolo sia stato esibito, l’ente locale non è tenuto a compiere complesse indagini circa la permanente validità del titolo stesso ovvero a contestazioni o a controversie che sul punto siano instaurate da terzi, quando tali situazioni non siano state introdotte nel procedimento.
Avv. Serena Viola